L’avantage de l’investissement locatif est d’obtenir un bon rendement annuel. Le rendement est toujours sous forme de pourcentage. Il s’agit d’un concept de base de l’investissement locatif. En effet, cela permettra de déterminer la faisabilité des projets immobiliers et les orientations stratégiques qui en découlent. Mais savez-vous ce qu’est un bon retour sur investissement locatif et comment l’optimiser ? Vous trouverez la réponse dans ce nouvel article.
Quelle mesure de rentabilité retenir ?
La rentabilité est généralement quantifiée sous forme de rendement en pourcentage. Qu’elle soit positive ou négative, elle représente l’évolution du capital d’une année à l’autre. Cependant, pour un investissement, le rendement peut se présenter sous différentes formes :
- Rendement annuel brut : il s’agit tout simplement du résultat annuel de l’investissement. Par exemple, il peut s’agir du loyer perçu annuellement avec les charges comprises.
- Rendement net : c’est le fruit déduit de l’ensemble des charges, tel que les frais de gestion d’un compte d’assurance-vie, des travaux d’appartement, etc.
- Taux de rentabilité interne (TRI) : ce taux d’actualisation est utilisé pour évaluer la rentabilité de l’ensemble du projet. Il prend en compte certes l’investissement initial, mais aussi la trésorerie (épargne mensuelle affectée à l‘investissement, revenu de placement, impôt sur le revenu, variations de capital, variations de revenus, etc.). La méthode de calcul du TRI combine la date de chaque flux, c’est-à-dire sa position dans le « calendrier » du projet, ce qui permet d’obtenir des valeurs actualisées, donc comparable.
Comment optimiser la rentabilité de son investissement locatif ?
Si vous avez envisagé de faire un investissement locatif et que vous avez calculé la rentabilité locative du bien, voici quelques conseils pour obtenir une meilleure rentabilité investissement locatif.
L’effet de levier du crédit
La rentabilité de votre investissement locatif peut être augmentée par le levier financier et fiscal du crédit. Lorsque vous achetez un bien immobilier avec votre propre moyen, votre revenu imposable est bien plus important que lorsque vous vous tournez vers le crédit. De même, la taxe à payer sur le loyer sera plus élevée. En conséquence, la rentabilité nette va diminuer. À l’inverse, plus la part du crédit (bien entendu à un taux raisonnable) augmente par rapport à votre apport personnel au capital total apporté par l’investissement locatif, plus la rentabilité nette augmentera. En effet, le revenu imposable et les impôts sur le loyer seront réduits.
Le choix du régime fiscal
Lorsque vous déposez votre déclaration d’impôt, vous pouvez choisir de déclarer vos revenus locatifs selon le régime de microfoncier de les déclarer en valeur réelle. Pour que le système du microfoncier fonctionne vraiment, vos dépenses liées à l’investissement doivent être inférieures à 30 % du montant de la location. À moins que vous n’achetiez une propriété au comptant, les charges d’intérêt sur le prêt encourues sont généralement supérieures à cette limite. Le choix de la fiscalité réelle vous permettra de créer un déficit foncier et d’abaisser le niveau imposable. D’un point de vue fiscal, le principal avantage d’investir dans la location meublée longue durée est de bénéficier du régime fiscal BIC (bénéfices industriels et commerciaux), qui déduit notaires, agences, consultants, gestion comptable, et tous les travaux effectués.
Vous pouvez choisir d’opter pour un bien neuf ou rénové et profiter des avantages de la loi Pinel.
L’emplacement du bien et le choix du type de location
Le niveau de la rentabilité dépend de la forme de location que vous choisissez. Vous avez le choix entre la location longue durée nue ou meublée, la location saisonnière, la colocation ou bien les résidences de services. Une location meublée vous permet de proposer un loyer de plus de 20 % en moyenne par rapport à la location vide. En plus, cette forme de location présente de nombreux avantages fiscaux.
Il est également très important de bien choisir la localisation géographique du bien acheté. Certaines villes sont plus porteuses que d’autres. Vous pouvez, par exemple, espérer une meilleure rentabilité locative si vous choisissez une ville populaire comme Paris, Nantes, Rennes, etc.
